Danni causati al sottostante da cedimento della parete. Chi paga?

Tizio, proprietario di un immobile sito al 3° piano di un nuovissimo palazzo in Roma, rileva l’esistenza sul soffitto del proprio appartamento di una macchia dovuta a infiltrazione d’acqua. Si rivolge, dunque, al soprastante Caio, abitante del 4° piano, per rendergli noto il problema e avere dei chiarimenti.

Caio riconosce effettivamente di aver patito, nei tempi subito precedenti, alcuni problemi al sistema di tubazioni, provocanti degli sbalzi di temperature dell’acqua. Per questo aveva contattato dei tecnici specializzati, i quali, al termine delle operazioni peritali, giungevano a rilevare dei notevoli e insanabili difetti di costruzione del fabbricato. In particolare, la cedevolezza delle tubature faceva da contorno a una struttura portante costruita con materiali di qualità non adeguata.

Per questo motivo, davanti alle richieste avanzate da Tizio di porre rimedio all’infiltrazione e di ovviare al danno cagionato, Caio si rifiutava categoricamente, sostenendo che il destinatario delle recriminazioni e, quindi, anche colui dal quale pretendere il risarcimento avrebbe dovuto essere il costruttore.

Perplesso davanti alle giustificazioni di Caio, Tizio si reca presso lo studio legale del proprio avvocato sito in Roma.

L’avvocato evidenzia subito che ai sensi dell’articolo 2053 del Codice Civile, il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. La norma istituisce un particolare tipo di responsabilità attivabile solo ed esclusivamente qualora un danno sia stato provocato da una qualsiasi costruzione (non solo un edificio, ma anche un muro, un pavimento o, più in generale, un qualsiasi bene immobile).

La norma dev’essere interpretata nel senso che il proprietario dell’immobile risponde sempre dei danni provocati dallo stesso salvo alcune eccezioni delineate in modo più o meno esplicito dalla norma.

Innanzitutto, sarà sempre responsabile il proprietario quando il fatto che abbia originato il danno sia da attribuirsi a vizio di costruzione. Si tratta, infatti, in una responsabilità di carattere oggettivo: in altre parole, all’ordinamento non interessa in alcun modo verificare che il proprietario abbia concorso colpevolmente o meno al verificarsi del fatto, ma gli attribuisce la responsabilità per il solo fatto di avere quel bene. Il proprietario può “salvarsi” solo se prova che il fatto è da imputarsi a un caso fortuito o forza maggiore (fatti imprevisti, non prevedibili neppure usando la più rigorosa diligenza, che hanno reso micidiale un’azione di per sé banale, oppure eventi, per lo più atmosferici, la cui forza è tale da non potergli resistere – si pensi a un terremoto-).

Se non vi è vizio di costruzione, sarà sempre responsabile il proprietario che non abbia svolto in modo diligente l’attività di manutenzione sul bene (da intendersi come attività diretta alla conservazione di un determinato bene, senza la quale quel bene potrebbe patire un progressivo deterioramento fisico). In tal caso il proprietario avrà una possibilità in più rispetto al caso precedente, in quanto potrà non rispondere del fatto se proverà di aver svolto la manutenzione con l’ordinaria diligenza. Secondo la maggioritaria corrente di pensiero formatasi fra i giuristi, trattasi, in altre parole, di una responsabilità aggravata per colpa.

Con riferimento al caso sottoposto allo Studio legale, l’avvocato riteneva, dunque, del tutto valide le ragioni esposte da Tizio, il quale aveva richiesto il risarcimento del danno al soprastante Caio e non al costruttore.

Infatti, le recenti sentenze hanno annoverato anche l’infiltrazione d’acqua fra i fatti provocanti danno da rovina di edificio ex art. 2053 c.c. e, quindi, seppure gli interventi dei tecnici abbiano testimoniato la sussistenza di carenze costruttive del bene, queste non esimono il proprietario Caio dal ristorare Tizio del danno patito.

È comunque da sottolinearsi la facoltà di Caio di rivalersi sull’impresa costruttrice. Invero, come specificato dai fatti, il palazzo è recentissimo e quindi si presume che non siano trascorsi dieci anni dalla sua costruzione. L’art. 1669 c.c. prevede che, se entro dieci anni dal compimento, l’opera rovina anche solo in parte per difetto di costruzione, l’appaltatore dovrà rispondere del relativo danno nei confronti del committente o dei suoi aventi causa (e quindi anche nei confronti di coloro che hanno acquistato successivamente il bene). Questo purché Caio faccia presente il difetto al costruttore entro un anno dalla scoperta.

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