Può darsi mandato verbale ad acquistare un immobile?

Dopo che il sig. Tizio ha conferito mandato verbale al sig. Caio, al fine di fargli acquistare un immobile per suo conto a un’asta fallimentare in Roma, lo stesso Caio si aggiudicava il bene, ma si rifiutava di ritrasferirlo al sig. Tizio. Egli sosteneva di non esservi tenuto perché il mandato conferito era nullo in quanto mancante della forma scritta. Tizio, preoccupato dalla situazione, si rivolgeva al proprio avvocato recandosi, all’indomani dell’accaduto, presso il suo Studio Legale.

L’avvocato spiegava che, ai sensi dell’art. 1703 c.c., il mandato è quel contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra. La differenza fra le figure della procura e del mandato sta nel fatto che la prima conferisce a un soggetto il potere di agire nel nome e nella vece del rappresentante, mentre il mandato obbliga il mandatario al compimento di attività giuridiche solo nella vece del mandante senza spendere il suo nome e senza, quindi, che le conseguenze siano direttamente riferibili al medesimo mandante, salvo il predetto caso di mandato con rappresentanza.

Di conseguenza, è chiaro come il mandatario che agisce senza rappresentanza dovrà sopportare “sulle sue spalle” i diritti e gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi.

Alla luce di quanto sopra, emerge univocamente che le disposizioni impartite da Tizio a Caio incarnano un contratto verbale di mandato senza rappresentanza. Tizio, infatti, ha chiesto a Caio di procedere all’acquisto in sua vece, ma in modo che l’acquisto risulti effettuato a nome del secondo, il quale, ai termini di legge, risulterà il solo e unico proprietario. Tizio non avrà alcun potere per ottenere l’immobile cui era interessato, salvo quello di dimostrare che il mandato conferito verbalmente sia perfettamente valido.

In proposito, l’avvocato proseguiva nello spiegare che nel momento in cui Tizio ha chiesto a Caio di ritrasferire l’immobile una volta effettuato l’acquisto dello stesso, fra i due sarebbe sorto, oltre al mandato, un implicito contratto preliminare di vendita, ovvero un contratto con il quale un soggetto si obbliga a vendere a un altro soggetto un determinato bene in un determinato momento con un ulteriore contratto chiamato “contratto definitivo”.

Proprio sulla scorta di questa equiparazione viene incardinata la difesa di Tizio.

In proposito, occorre capire se per un contratto di mandato senza rappresentanza costituente allo stesso tempo anche un preliminare di vendita sia richiesta o meno la forma scritta ad substantiam.

Sul punto sussiste un datato contrasto giurisprudenziale: la Corte di Cassazione, supremo organo di giustizia italiana, non si è pronunciata in modo univoco, sebbene di recente abbia offerto una lettura del tutto favorevole a Tizio.

Secondo una più tradizionale e risalente interpretazione la forma scritta è richiesta ad substantiam e, pertanto, il mandato/contratto preliminare sarebbe nullo.
Quest’orientamento affonda le radici nella regola, dettata dal comminato disposto degli artt. 1350 e 1351 c.c., secondo la quale un qualsiasi contratto preliminare deve essere redatto nella forma prevista per il successivo contratto definitivo. Indi per cui, essendo prevista la forma scritta a pena di nullità per i contratti di compravendita di beni immobili, ne deriverebbe che anche i relativi contratti preliminari di vendita andrebbero redatti per iscritto per non incorrere nel medesimo vizio.
In base all’orientamento descritto, Tizio non avrà alcun rimedio per ottenere il ritrasferimento della proprietà del bene acquistato da Caio (ossia la “tutela in forma specifica“, strumento ottenibile a seguito di violazione di un contratto preliminare, e così chiamata perché consente al danneggiato di ottenere esattamente ciò di cui era stato precedentemente privato) né un risarcimento a riparazione del danno patito per il mancato ritrasferimento (detta “tutela in forma generica“: il danneggiato non otterrà ciò che non gli era stato dato, ma un altro bene che comunque lo soddisferà in modo proporzionato a ciò che ha perso, ossia il denaro).

Tuttavia, la Corte di Piazza Cavour ha offerto più di recente una soluzione diversa e più convincente. I Giudici sono partiti da un presupposto fondamentale: è vero che il contratto preliminare è nullo. La conseguenza di questa soluzione è che non può procedersi alla tutela in forma specifica. Bene. Questo è quanto era stato già affermato.
Ma la pronuncia in questione aggiunge un ulteriore e fondamentale segmento argomentativo: il contratto di mandato, nonostante la nullità del preliminare, è del tutto valido in quanto non costituisce un unicum con il preliminare stesso, ma ne è del tutto autonomo e disancorato. Infatti, a ben vedere, le disposizioni menzionate (1350 e 1351 c.c.) si rivolgono solo al preliminare e non al mandato.
La nullità del preliminare importa che Tizio non potrà ottenere il risarcimento in forma specifica, ma ciò non intaccherà il contratto – diverso e autonomo – di mandato, il quale in forza del principio di libertà delle forme dei contratti resterà valido.

L’avvocato configura ben presto la soluzione: Tizio potrà ottenere il risarcimento in forma generica presso il tribunale di Roma. Infatti, Caio non ha mai negato l’esistenza di un contratto verbale di mandato ad acquistare, ma anzi ne ha sempre confermato l’esistenza invocandone però la nullità, fornendo indirettamente una prova inconfutabile.

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