Sezioni Unite, contratto di locazione. Omessa o tardiva registrazione e previsione di un canone maggiore in un diverso accordo.

La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili ne comporta nullità; essa, ove da sola sussistente, consente la produzione degli effetti del contratto con decorrenza ex tunc (cioè retroattivamente, decorrendo dalla data del contratto stesso), nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente. E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; detta nullità “vitiatur sed non vitiat”, con la conseguenza che solo il patto risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

È questa la decisione presa dalla Corte di Cassazione Civile, a Sezioni Unite, con la sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017.

Se ne deducono tre principi fondamentali in tema di locazione:
A) il contratto di locazione non registrato è sempre e comunque nullo;
B) il contratto di locazione registrato tardivamente produce i suoi effetti in modo retroattivo (ex tunc), cioè come se fosse stato registrato tempestivamente;
C) non può pattuirsi un canone diverso e superiore con un altro e separato accordo (anche se poi registrato, tempestivamente o tardivamente che sia) rispetto al contratto di locazione: in ogni caso tale accordo sarebbe nullo.

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