Amministratore condominiale obbligatorio se i condòmini sono più di otto. Ma se si accordano per non nominarlo?

Interessante spunto di riflessione che trae origine dalle norme relative alla riforma del condominio di cui alla legge 11 dicembre 2012 n. 220. L’obbligo sembra inderogabile: ma cosa succede se i condòmini si accordano per non nominare l’amministratore? A quali conseguenze vanno incontro? E a quali sanzioni?

Oggetto di un recente convegno tenutosi a Roma in materia di condominio, la norma sembrerebbe non dare àdito a dubbi, se non nella concreta modalità di attuazione di alcuni aspetti pratici.

Partiamo dal dettato normativo. L’art. 1129, comma 1, del codice civile non lascia spazio a margini di dubbio: quando i condòmini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina dell’amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini oppure su ricorso dell’amministratore dimissionario.

Nei due casi prospettati dalla norma (ricorso di anche un solo condomino oppure dell’amministratore uscente) non possono sollevarsi dubbi, poiché sia nell’uno che nell’altro il procedimento culminerebbe con il decreto di nomina dell’amministratore da parte del Tribunale.

Ma cosa succede se i condomini si accordano per non nominare un amministratore e, quindi, di conseguenza, se non hanno neppure l’interesse a proporre il relativo ricorso per farlo nominare?

Supponiamo che si tratti di un fabbricato che nel tempo è stato sempre amministrato da un condomino (quindi non amministratore professionista, ma il quale, ciò nonostante, ai sensi della riforma può comunque avere titolo ad amministrare lo stabile), il quale abbia deciso, da un giorno all’altro, di abbandonare la propria carica.

Supponiamo anche che i condòmini, dieci in tutto, fra cui l’amministratore uscente, per risparmiare sulle spese, avessero deciso di non nominare un amministratore professionista (tale è obbligatoriamente la figura richiesta dalla riforma del 2012 per amministrare un immobile), il quale potrebbe costare diverse centinaia di euro al mese.

L’art. 1129 c.c., come esaminato prevede solo due modi per ottenere la nomina di un amministratore: il ricorso del condomino o quello dell’ex amministratore.

Quindi? Come si risolverebbe la situazione in questione?

La maggioranza degli interpreti ritiene che l’obbligo di nomina avrebbe solo un valore endo-assembleare, ovvero senza alcuna valenza esterna.

Questo significa che solamente i partecipanti alla comunione potrebbero avere voce in capitolo (o al più l’ex amministratore) ma nessun soggetto esterno al condominio: pertanto né i fornitori, né i riscossori di imposte, né tutti gli altri soggetti di diritto che intrattengono rapporti col condominio.

Ma quindi come può sposarsi la normativa sul condominio di cui ai riformati artt. 1117 – 1139 c.c. con una simile situazione, caratterizzata dal fatto che non esiste una figura di riferimento gravata da tutti gli obblighi che, invece, dovrebbero sussistere in capo all’amministratore condominiale (cura dei registri, tenuta delle scritture contabili, conto corrente condominiale, obblighi di adempimenti fiscali, attuazione delibere, poteri esecutivi etc etc)? Chi si occupa dei relativi incombenti? E, soprattutto, chi ne è responsabile verso i rapporti esterni? (Si pensi ad alcuni casi concreti, come ad esempio chi si occupa del pagamento delle bollette condominiali, delle imposte, chi paga i fornitori, chi tiene i conti…).

L’aspetto in questione è quello controverso, sebbene sussista un’interpretazione largamente avallata.

La quasi totalità degli operatori del diritto ritiene che debbano essere applicate le norme sulla comunione contenute dagli artt. 1100 – 1116 del codice civile. Le stesse prevedono che il bene in comunione possa essere amministrato da tutti i comunisti, che le spese avanzate da ciascuno possano essere richieste a tutti gli altri, nonché la mera facoltà di predisporre un regolamento condominiale.

In fin dei conti, uno status quo del genere costituirebbe solo un maggior rischio per i partecipanti alla comunione, i quali si troverebbero ad avanzare le spese di gestione salvo diritto di rivalsa, sarebbero tutti obbligati a gestire il bene comune e a provvedere agli adempimenti – tutti e pertanto nessuno – e quindi si ritiene (e mi trovo d’accordo con chi lo sostiene) che una simile scelta debba ricomprendersi nell’autonomia decisionale dei proprietari, i quali sono liberi di predisporre per loro stessi anche uno status più gravoso di quello che di per sé gli offrirebbe la legge. E tanto senza incorrere in particolari conseguenze negative né tanto meno in sanzioni.

Tuttavia, c’è anche una corrente interpretativa minore, la quale ritiene che una simile configurazione lederebbe anche degli interessi esterni al condominio, come ad esempio quelli di un fornitore o del riscossore delle imposte (che avrebbero maggiori difficoltà a farsi pagare).
Tuttavia, al netto del consenso o meno sul contenuto di tale interpretazione, la stessa non risolve l’aspetto fondamentale, e cioè come potrebbero tali soggetti obbligare i condomini (o meglio in questo caso si deve parlare di comunisti) ad adottare la delibera di nomina dell’amministratore, non esistendo un rimedio espressamente previsto dal codice civile, né tanto meno delle esplicite sanzioni.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.