Distanze legali. Deve applicarsi la regola della prevenzione quando un regolamento locale preveda distanze minime maggiori fra costruzioni, ma non anche diverse distanze minime dal confine.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza 10318/2016 si sono espresse in tema di distanze legali, stabilendo che il principio di prevenzione, di cui agli articoli 873 e seguenti del Codice Civile, si applica anche quando le disposizioni di un regolamento locale prevedano una distanza minima tra le costruzioni in misura superiore a quella del codice, senza prescrivere allo stesso tempo una distanza minima dal confine o vietare espressamente la costruzione in appoggio o aderenza.

Nel sistema del Codice Civile, il principio della prevenzione comporta che il confinante che costruisce per primo viene a condizionare la scelta del vicino che voglia a sua volta costruire. Al preveniente, invero, è offerta una triplice facoltà, potendo egli edificare sia A) rispettando una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal codice; sia B) sul confine; sia C) ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta.

A fronte alla scelta operata dal preveniente, il vicino che costruisce successivamente, nel primo caso, deve costruire anch’esso ad una distanza dal confine pari alla metà di quella prevista, in modo da rispettare il prescritto distacco legale dalla preesistente costruzione. Nel secondo caso, il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine (art. 874 cod. civ.) o realizzare la propria fabbrica in aderenza allo stesso (art. 877 primo comma cod. civ.); ove non intenda costruire sul confine, è tenuto ad arretrare il suo edificio in misura pari all’intero distacco legale. Nella terza ipotesi considerata, il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro e avanzare la propria fabbrica fino ad esso, occupando lo spazio intermedio, dopo avere interpellato il proprietario se preferisca estendere il muro a confine o procedere alla sua demolizione (art. 875 cod. civ.); in alternativa, può costruire in aderenza (art. 877 secondo comma 14 cod. civ.) o rispettando il distacco legale dalla costruzione del preveniente.

La questione rimessa alle Sezioni Unite si riferisce specificamente alla ipotesi dei regolamenti locali che non stabiliscano una distanza minima dal confine in una misura fissa.

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto che nessuna delle ragioni preclusive evidenziate in giurisprudenza e in dottrina osta all’applicabilità del principio del Codice Civile della prevenzione nell’ipotesi in cui un regolamento locale si limiti a stabilire un distacco minimo tra le costruzioni maggiore rispetto a quello contemplato dall’art. 873 del codice civile, senza prescrivere allo stesso tempo una distanza minima delle costruzioni dal confine o vietare espressamente la costruzione in appoggio o in aderenza. Per questo, ritiene la Corte che se le norme regolamentari, così come in concreto strutturate, postulano solo l’esigenza del rispetto di una distanza minima tra fabbricati, non vi è alcun valido motivo per negare a colui che costruisca per primo la possibilità di avvalersi delle facoltà connesse al principio di prevenzione in base alla disciplina codicistica.

Le norme dei regolamenti edilizi che fissano le distanze tra le costruzioni in misura diversa da quelle stabilite dal codice civile, infatti, in virtù del rinvio contenuto nell’art. 873 cod. civ., hanno portata integrativa delle disposizioni dettate in materia dal codice civile; e tale portata non si esaurisce nella sola deroga alle distanze minime previste dal codice, ma si estende all’intero impianto di regole e principi dallo stesso dettato per disciplinare la materia, compreso il meccanismo della prevenzione, che i regolamenti locali possono eventualmente escludere, prescrivendo una distanza minima delle costruzioni dal confine o negando espressamente la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza.

Ne discende che un regolamento locale che si limiti a stabilire una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal codice civile, senza imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine, non incide sul principio della prevenzione, come disciplinato dal codice civile, e non preclude, quindi, al preveniente la possibilità di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni, né al prevenuto la corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza, in presenza dei presupposti previsti dagli artt. 874, 875 e 877 cod. civ.

Alla luce degli esposti principi, la Corte ha ritenuto che debba essere operativa la regola della prevenzione quando dal regolamento edilizio di un Comune non viene prevista anche una distanza minima delle costruzioni dal confine.

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