I diritti di uso e di abitazione: “lettera morta” della dottrina civilistica?

Gli artt. 1021 e successivi del Codice Civile regolano i diritti di uso e di abitazione di cosa di proprietà altrui. Tali diritti sono “reali”, ossia iura in re, diritti che vengono esercitati dal loro titolare non verso un altro soggetto concedente, ma verso i beni medesimi, venendosi così a instaurare un rapporto tutelato non verso uno o più soggetti specifici, ma erga omnes, cioè verso tutta la collettività.

Pertanto, il titolare di diritto di uso o di abitazione (e ora vedremo nel dettaglio in cosa consistono e come si differenziano), potrebbe usare o abitare un bene opponendo tale facoltà non solo al proprietario del bene medesimo, ma anche a chiunque ne molestasse il libero esercizio.

Al contrario, nel caso – ad esempio – di contratto di locazione, se venisse impedito al conduttore il godimento del bene, questi potrebbe tutelarsi in modo diretto solo nei confronti del proprietario con il quale ha sottoscritto il contratto. Mentre se l’azione turbativa o impeditiva del corretto esercizio venisse posta in essere da terzi, solo il proprietario potrebbe adoperarsi per porvi fine.

Questo perché i diritti di uso e abitazione sono reali, mentre il contratto di locazione spiega effetti solo personali.

In particolare, il diritto di uso consiste nel potersi servire di una cosa e, se è fruttifera, raccoglierne i frutti per quanto occorre al titolare e ai bisogni della propria famiglia, da valutarsi basandosi sulla condizione sociale del titolare stesso.

Il diritto di abitazione consiste, invece, nel diritto di abitare un immobile da parte del titolare limitatamente ai suoi bisogni e a quelli della sua famiglia.

Nella accezione di famiglia, in entrambi i casi, deve ricomprendersi chiunque sia parente, affine o coniuge del titolare, inclusi i figli che sono nati dopo che è cominciato il diritto o quelli adottivi  e riconosciuti, nonché coloro che convivono col titolare per prestare allo stessi o agli altri famigliari il proprio servizio.

I diritti in questione non possono né essere ceduti a terzi né dati in locazione e il titolare è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni e al pagamento dei tributi solo entro certi limiti (ad esempio, escluse le spese straordinarie, ottenendo il rimborso delle riparazioni e ripartendo le imposte con il proprietario).

Concretamente, se i diritti di uso e abitazione sono tutelati contro le turbative da chiunque spiegate, anche per questi sarà necessario assolvere a delle esigenze di pubblicità, proprio come avviene per il diritto di proprietà.

In proposito, infatti, l’art. 2643, numero 4, del Codice Civile prevede l’obbligo di trascrizione dei contratti che conferiscono i diritti in esame.

Proprio in considerazione della vastità del diritto che viene attribuito all’abitante o all’utilizzatore, gli istituti di uso e abitazione hanno perso, nei tempi attuali, di rilevanza pratica. Rispetto ai primi del ‘900, i casi di ricorso alla trascrizione sono diminuiti drasticamente a favore di contratti di locazione, meno gravosi per il proprietario, più remunerativi e a validi solo sino a un termine determinato. Basti pensare che, al pari dell’usufrutto, i diritti di uso e abitazione si estinguono solo alla morte del titolare.

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