Il diritto di superficie. Istituto, caratteri e applicazioni pratiche.

Come previsto dall’art. 952 del Codice Civile, il proprietario di un suolo può concedere ad un altro soggetto il diritto di costruire un edificio sopra al suo suolo attribuendogli la proprietà separata dell’edificio. Il proprietario può, inoltre, alienare la costruzione già esistente mantenendo la proprietà del suolo. Questo è il diritto di superficie.

Il diritto di superficie, per come spiegato poc’anzi, si pone quale antagonista giuridico dell’istituto della accessione, in forza del quale il proprietario del suolo è anche proprietario di quello che vi è posto al di sopra.

Infatti, la regola fondamentale posta a presidio del diritto di superficie è che si può separare la proprietà del suolo da quella della soprastante costruzione, e questo non si configura quale rapporto obbligatorio (ovvero che può essere fatto valere solo verso il concedente), ma quale un vero e proprio diritto reale.

In base a questo schema, vi saranno, quindi, due proprietà diverse: quella del proprietario, e quella del titolare del diritto di superficie, che ha avuto il diritto di costruire sul suolo del proprietario. Pertanto, occorre immaginare il suolo come oggetto di un diritto a sé stante, con un proprio titolare, e ciò che vi viene costruito al di sopra come un diritto a sé stante, separato e autonomo dal primo e anche con un titolare diverso.

L’art. 952 configura due ipotesi di configurazione del diritto reale di superficie: una, ex comma 1, in cui il proprietario del suolo concede il diritto di superficie a un terzo; l’altra, prevista dal comma 2, in cui il proprietario può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.

Ai sensi dell’art. 953 del Codice Civile, il diritto in esame può essere anche costituito a tempo determinato, con la conseguenza che, alla scadenza del termine, il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. L’ipotesi delineata è molto praticata nella realtà, poiché incarna una particolare fattispecie che potrebbe essere definita come “proprietà a tempo”, conveniente per il beneficiario del diritto di superficie, che diviene proprietario (con annesse tutele reali) per un dato lasso di tempo, e anche per il concedente, il quale, al termine del periodo pattuito, si ritrova proprietario della superficie e dell’immobile in toto.

Il diritto può costituirsi, oltre che per contratto con forma scritta ad substantiam ex. n. 2 dell’art. 1350 c.c., anche per testamento e, in taluni casi, per usucapione.

Il titolare del diritto di superficie, come si evince da quanto rappresentato finora, diviene titolare di tutte le costruzioni al di sopra o al di sotto del suolo, lasciando, quindi, al proprietario la proprietà del solo suolo. Interessante notare che, se il diritto di proprietà di un’area si estende all’infinito verso l’alto e nel sottosuolo, il diritto di superficie impedisce proprio il verificarsi appieno di tale circostanza, rendendo il superficiario titolare del sopra/sottosuolo e mantenendo quale titolare del suolo il solo proprietario.

Il diritto si estingue, come detto, per scadenza del termine, oppure per prescrizione, ma in quest’ultimo caso è bene usare una distinzione: il diritto a edificare si estingue per prescrizione ventennale per non uso. Pertanto, trascorso tale termine, se il superficiario non avrà costruito, non potrà più farlo; la proprietà superficiaria, invece, è imprescrittibile e, pertanto, non può estinguersi (salvi i casi di scadenza del termine predetti).

In merito alla estinzione, dobbiamo, infine parlare dei diritti acquistati dai terzi in base al diritto di superficie, distinguendo tra tre ipotesi:

19 diritti reali acquisiti da terzi dal titolare del diritto di superficie: cessano insieme al diritto di superficie;
2) diritti reali concessi a terzi dal proprietario del suolo: si estendono alla costruzione per il principio della espansione del diritto di proprietà;
3) diritti personali di godimento: cessano allo spirare del termine del diritto di superficie.

Dato il carattere di sostentamento alimentare cui asserve l’agricoltura, il legislatore ha previsto che non possa essere concesso il diritto di superficie per le piantagioni, come previsto dall’art. 956 del Codice Civile.

Un caso di superficie che passa inosservato, ma che in realtà è presente nella quotidiana vita di ciascuno, è quello inerente gli edifici a uso abitativo. A ben vedere, infatti, ciascun appartamento va a costituire un autonomo diritto di superficie, in quanto il proprietario sarà tale solo a partire dal calpestio (suolo) del proprio appartamento e fino al soffitto dello stesso, lasciando invece al Condominio la titolarità del diritto di proprietà per quanto attiene al suolo e alla parte che si estende all’infinito sopra il tetto e sotto il suolo.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.