Il regolamento condominiale e il regolamento contrattuale. Qual è la differenza?

L’assemblea condominiale ha l’obbligo, nel caso in cui i condomini siano più di dieci, di approvare, con le maggioranze richieste per le deliberazioni in prima convocazione, un regolamento che disciplini l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione del condominio.

In caso di infrazione alle norme del regolamento, sarà lo stesso a prevedere delle sanzioni, le quali posso arrivare sino a € 200,00 o, in caso di recidiva, anche sino a € 800,00, il pagamento delle quali sarà destinato alle spese ordinarie di gestione condominiale.

Nel regolamento va allegata anche la tabella millesimale, la quale, come noto, indica il rapporto fra il valore della singola unità immobiliare di proprietà esclusiva e quello dell’intero edificio.
A seguito della riforma del condominio in vigore dal 2013, per procedere alla modifica delle tabelle millesimali non basta più una maggioranza qualificata, ma occorre, di regola, il consenso unanime di tutti i condòmini.

La competenza dell’assemblea condominiale e del regolamento assembleare è circoscritta all’uso delle c.d. parti comuni e ai rapporti condominiali. Pertanto, né l’una né l’altro possono porre limitazioni ai diritti dei singoli condòmini sulle unità immobiliari di rispettiva proprietà esclusiva. Possono, invece, eventualmente, decretare obblighi volti a garantire il reciproco rispetto delle comuni esigenze (ad esempio, evitare rumori e schiamazzi in certe ore del giorno, oppure evitare il compimento di attività che possano alterare il decoro della facciata condominiale).

Tuttavia, esiste una sola eccezione alla regola predetta, ed è quella dei regolamenti contrattuali: i condòmini, infatti, possono concordare anche delle limitazioni a carico delle proprietà esclusive, ma solo ed esclusivamente con il voto favorevole dell’unanimità dell’assemblea. In questo  caso si creano delle vere e proprie servitù reciproche, ossia servitù a carico di talune unità immobiliari in favore di altre e/o viceversa. Possono concordare allo stesso modo la determinazione di ogni altro aspetto direttamente incidente sulle predette proprietà esclusive (quote, diritti maggiori o minori, etc.). In tutti questi casi l’accordo avrà natura contrattuale, dovrà essere redatto per iscritto e andrà a costituire una protesi vera e propria del regolamento assembleare.

In definitiva: se le disposizioni limitative saranno concernenti diritti che entrano nella sfera del godimento esclusivo della singola proprietà, si verserà nell’ambito di ‘clausola regolamentare contrattuale’, creabile e modificabile solo con l’unanimità e istitutiva di vere e proprie servitù reciproche; invece, se le disposizioni riguarderanno la disciplina delle parti comuni (e non le proprietà dei singoli), si verserà nell’ambito del normale regolamento assembleare, modificabile con le maggioranze dette all’inizio del post.

Né il regolamento contrattuale, né quello assembleare possono vietare di tenere animali domestici all’interno delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Tale limitazione, pertanto, non rientra fra quelle clausole regolamentari contrattuali, concernenti le proprietà esclusive, consentite con il voto favorevole dell’unanimità.

In tutti i casi – sia in quello di regolamento assembleare che in quello di regolamento contrattuale – è richiesta la forma scritta non solo ad probationem, cioè solo per provarne il contenuto che sarebbe comunque valido, ma persino ad substantiam, ossia pena l’invalidità del regolamento stesso.

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