Multiproprietà, pillole sul sempre più diffuso istituto.

Ai sensi dell’art. 69 del Codice del Consumo (d.lgs. 206/2005), si può parlare di contratto relativo all’acquisizione di un diritto di godimento ripartito di beni immobili quando uno o più contratti della durata di almeno tre anni, verso pagamento di un prezzo globale, costituiscono, trasferiscono o promettono di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell’anno non inferiore a una settimana.

Trattasi, quindi, o di contratti che trasferiscono o costituiscono un diritto reale per un tempo determinato, o di contratti che trasferiscono o costituiscono un diritto di godimento per un tempo determinato, ma solamente per i primi, ai sensi dell’art. 72, è possibile parlare di “multiproprietà”.

Pertanto, quando parliamo di multiproprietà, parliamo di un diritto reale?
Il dibattito sulla questione è annoso e difficile da contornare, e non è intenzione di questo post soffermarsi sul tecnicismo. Ci limitiamo a dire che, trattandosi di un godimento turnario fra alcuni soggetti, v’è chi ritiene di dare rilievo all’elemento del godimento, proprio dei diritti reali, e chi invece vuole sottolineare l’elemento dell’accordo fra i soggetti che turno godono del bene, comune alle obbligazioni.

Ma restando in un ambito più prettamente pratico, come vengono regolati, quindi, i contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento ripartito di beni immobili?

In primo luogo il “venditore” deve consegnare ad ogni persona che richiede informazioni sul bene immobile un documento informativo che deve contenere le indicazioni di cui all’art. 70, idoneo a chiarire tutti gli elementi sul bene e sulla turnazione di cui lo stesso è oggetto. Il diritto a ottenere tale documento deve essere anche citato nella pubblicità relativa al bene immobile.

La successiva stesura del contratto deve ricomprendere una serie di contenuti minimi in base a quanto previsto dall’articolo 71.

Come per gli altri contratti c.d. “commerciali”, anche in questo caso è previsto un diritto recesso da parte dell’acquirente, ma i termini sono diversi a seconda dei motivi del recesso: 1) 10 giorni, anche senza dare congrua motivazione; 2) tre mesi, se il contratto non contiene uno degli elementi di cui all’articolo 70, comma 1, lettere a), b), c), d), n.1), h) ed i), ed all’articolo 71, comma 2, lettere b) e d), e non contiene la data di cui all’articolo 71, comma 2, lettera e); c) 10 giorni, nel caso in cui i dati indicati alla lettera b) siano stati forniti entro tre mesi dall’acquisto, il termine decorre dalla ricezione di tali dati.

Ricordiamo che il venditore non può MAI esigere o ricevere dall’acquirente il versamento di somme di danaro a titolo di anticipo, di acconto o di caparra, fino alla scadenza dei termini concessi per l’esercizio del diritto di recesso.

Inoltre, il venditore che non sia di società di capitali ovvero con un capitale sociale versato inferiore a 5.164.569 euro e non avente sede legale e sedi secondarie nel territorio dello Stato è obbligato a prestare idonea fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della corretta esecuzione del contratto. Tale obbligo incombe in ogni caso sul venditore anche quando l’immobile oggetto del contratto sia in corso di costruzione, a garanzia dell’ultimazione dei lavori. Delle fideiussioni deve farsi espressa menzione nel contratto a pena di nullità e le garanzie non possono imporre all’acquirente la preventiva escussione del venditore.

Infine, sono nulle le clausole contrattuali o i patti aggiunti di rinuncia dell’acquirente ai diritti previsti dal codice come sono altresì nulle le clausole di limitazione delle responsabilità previste a carico del venditore.

Sotto un profilo esclusivamente processuale, la competenza territoriale in merito alle controversie relative al contratto spetta inderogabilmente al giudice dove si trova la residenza o il domicilio dell’acquirente.

Lo Studio Legale augura a tutti i lettori una serena Pasqua. Arrivederci al 30 marzo!

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