Può configurarsi una servitù di parcheggio?

Tizio e Caio sono proprietari di due fondi attigui nella città di Roma. I due sottoscrivevano un contratto costitutivo di una servitù di parcheggio, con il quale veniva permesso a Tizio di parcheggiare la propria autovettura in uno spicchio di terreno di proprietà del sig. Caio.

Un paio di anni dopo, Caio vendeva il terreno a una società costruttrice, la quale progettava di edificare fabbricati a uso abitativo sul terreno, compresa la parte su cui era stata costituita la servitù.

Appresa la notizia, Tizio comunicava tempestivamente alla società dell’esistenza della servitù, ritenendo, quindi, che la stessa non avrebbe potuto elevare la costruzione. Infatti, sosteneva Tizio, il diritto di servitù è valevole erga omnes e non viene scalfito da eventuali passaggi di proprietà dei beni immobili su cui è costituito.

Gli amministratori della società, nel dubbio di violare i diritti di Tizio e di incorrere nelle conseguenze legali della condotta illecita, si reca presso lo Studio del proprio legale per avere un parere sulla vicenda.

L’avvocato si diceva ottimista sulla situazione, delucidando gli amministratori sulle sfaccettature della vicenda.

Infatti, ai sensi dell’art. 1027 c.c., la servitù prediale consiste in un diritto reale di godimento su cosa altrui caratterizzato dall’imposizione di un “peso” su un fondo a vantaggio di un altro fondo. Tale peso deve essere “utile”, ovvero idoneo alla migliore utilizzazione del fondo dominante.

Elemento fondamentale della servitù è la c.d. predialità (detta anche realità): vale a dire che le utilità devono essere inerenti ai terreni (da cui al nome latino praedium, cioè proprio “fondo” o “terreno”). La servitù, infatti, rientra nei diritti che il Codice Civile definisce “reali”, da intendersi come diritti sulla res, cioè sulla cosa, che, nel nostro ordinamento, sono caratterizzati da una ben precisa disciplina. Tali diritti vanno perlopiù trascritti negli appositi registri perché la sussistenza degli stessi venga resa pubblica, così che tutti possano conoscerne. Il motivo è che, una volta sorto, il diritto reale non consente a chi ne è titolare di essere tutelato verso uno o più soggetti determinati, ma, al contrario, verso tutti i soggetti di diritto.

Da ciò discende che la creazione di una qualsiasi servitù, obbliga il proprietario che vende il fondo a trasferire anche il diritto stesso e il nuovo proprietario dovrà garantire il godimento al proprietario del fondo attiguo.

Si capisce, quindi, posta la natura del diritto di servitù quale diritto attinente solo ed esclusivamente al bene immobile, che non sono mai ammesse le servitù “personali”, cioè i diritti su un fondo non a favore di un altro fondo, ma a favore di una persona. Queste prendono il nome di servitù irregolari.

Occorre capire, quindi, se il diritto di parcheggiare un’automobile possa essere configurabile come diritto di servitù. La risposta è senz’altro negativa.

Infatti, è chiaro e intuitivo come il diritto di parcheggiare sia un diritto del tutto personale appartenente al solo proprietario o, al più, all’utilizzatore del veicolo, ma di certo non riconducibile al fondo su cui si concretizza il diritto.
Si creerebbe, pertanto, una mera commoditas, ovvero un diritto di godere di un beneficio riconducibile, al più, a un’obbligazione contrattuale.

L’avvocato, quindi, concludeva sottolineando che la servitù, così come costituita originariamente fra Tizio e Caio, doveva considerarsi nulla per impossibilità dell’oggetto ex art. 1418 e 1346 c.c. Non possono, pertanto, reputarsi fondate le eccezioni mosse da Tizio, in quanto fondate su una pattuizione nulla. Va da sé che la società potrà continuare i progetti di costruzione.

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