La trascrizione quale indispensabile strumento di pubblicità.

La trascrizione può essere definita come il fondamentale strumento di pubblicità predisposto dall’ordinamento giuridico al fine di rendere opponibili a tutti, e quindi certi, i fatti concernenti determinati beni. Se ne occupa nello specifico il Titolo I del Libro VI del Codice Civile, suddividendo la relativa disciplina in beni immobili (art. 2643 e sg. Codice Civile) e i beni mobili registrati (art. 2683 e sg. del Codice Civile).
Analizziamone i tratti salienti.

La trascrizione consiste nella scrittura dei fatti riguardanti i relativi beni su appositi registri dove sono riportate le notizie essenziali del bene. Per quanto concerne le automobili – beni mobili registrati – tutti conoscono il Pubblico Registro Automobilistico – P.R.A., mentre per gli immobili i fatti vengono annotati presso i registri tenuti dall’Agenzia del Territorio (ex conservatorie immobiliari).

Con riferimento agli immobili, è bene sapere che la trascrizione dell’atto di acquisto di un bene immobile non condiziona la validità dell’acquisto stesso, ma solo l’opponibilità ai terzi.

Ma, in concreto, quali atti devono essere trascritti?

L’art. 2643 c.c. stabilisce che devono essere trascritti, tra i tanti, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, o diritti reali di godimento sulla proprietà, o, ancora la comunione costituita per tali diritti, nonché i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni.
Secondo l’art. 2645 c.c. devono poi essere trascritti tutti gli atti che producono gli effetti dei contratti previsti dall’art. 2643 c.c. come, ad esempio, la sentenza che costituisce una servitù coattiva ex art. 1032 c.c.

Gli effetti della trascrizione relativamente a tali atti sono disciplinati dall’art. 2644 del Codice Civile, secondo cui:

Gli atti enunciati nell’articolo precedente (2643 del Codice Civile) non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.
Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore.
In altre parole si sancisce l’opponibilità dell’atto nei confronti di altri che l’hanno trascritto successivamente.

Non sono solo gli atti dell’art. 2643 a dover essere trascritti, ma il codice civile ne elenca numerosi altri.

Ricordiamo la trascrizione di contratti preliminari ex art. 2645 bis, dove è previsto che la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari oppure della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale su analoghi atti effettuati successivamente da altri.

Ancora devono essere trascritte le divisioni (art. 2646 del Codice Civile); la trascrizione dell’eredità e del legato se ha ad oggetto beni immobili (art. 2648 c.c.); le sentenze e (art. 2651 c.c.) e le domande giudiziali (art. 2652 c.c.) sempre relative a detti beni anche quando si dichiari la invalidità o inefficacia degli atti relativi a beni immobili (art. 2655 c.c. in tal caso v’è annotazione), e da ultimo, la trascrizione di atti di destinazione per la realizzazione di interessi meritevoli di tutela riferibili a persone con disabilità, a pubbliche amministrazioni, o ad altri enti o persone fisiche (art. 2645 ter c.c.), trascrizione che secondo alcuni avrebbe introdotto in Italia l’istituto del trust.

È essenziale, per l’opponibilità ai terzi, che vi sia la continuità della trascrizioni.
Secondo l’art. 2650 c.c. se un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto.

Sulla procedura per la trascrizione è necessario, secondo l’art. 2657 c.c. possedere una sentenza o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, oppure un atto pubblico.

Possedendo uno di questi titoli ci si può recare dal conservatore che si trova presso l’ufficio dei registri immobiliari dove si trova l’immobile, e presentate una copia autenticata degli stessi e una nota di trascrizione, con il contenuto richiesto dall’art. 2659 del Codice Civile, e il pubblico ufficiale provvederà alla trascrizione procedendo ad una numerazione progressiva degli atti relativi al bene in questione.
Il conservatore è personalmente responsabile per i ritardi e gli errori della trascrizione, come anche il notaio o altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l’atto, che devono curare che la trascrizione sia eseguita nel più breve tempo possibile (art. 2671 Codice Civile).

La trascrizione, infine, può essere cancellata quando è consentita dalle parti interessate oppure è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato.

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