Decreto case, il perché delle critiche alla nuova normativa.

I cosa consiste il decreto mutui proposto dal governo Renzi nei giorni scorsi? Quali sono gli aspetti critici del provvedimento? E perché il governo, sulla spinta degli avvocati relatori, ha inteso fare un passo indietro?
Nel post di oggi si proverà a dare qualche risposta sul decreto che spaventa chi ha contratto un debito con le banche per comprare casa.

L’originario schema di decreto sui finanziamenti ipotecari, attualmente ancora al vaglio dei legali in commissione parlamentare, prevedeva la possibilità per la banca di impossessarsi della casa oggetto di ipoteca in seguito a 7 rate non pagate del mutuo, anche non consecutive senza bisogno di rivolgersi al tribunale.

Perciò, niente più procedimento di cui al Codice di Procedura civile, niente pignoramento, niente vendita o aste. Ma solo un immobile che passa direttamente nelle mani della banca creditrice per via di un’insolvenza prolungata del debitore. La nuova procedura abbrevierebbe senz’altro i tempi, atteso che mediamente in Italia un’espropriazione immobiliare dura 10 anni.

Tuttavia, a un’indubbia riduzione delle tempistiche processuali che va a beneficio del sistema giudiziario italiano fa da contraltare una drastica riduzione delle garanzie del debitore esecutato: infatti, sarà direttamente la banca a decidere le modalità e i prezzi di vendita dell’immobile, con serio rischio di subire un grave pregiudizio economico da parte del debitore. Per fare un esempio con cifre di fantasia, supponiamo che Tizio abbia comprato una casa del valore di 1000 grazie a un mutuo concesso dalla banca Alfa per un valore, quindi, di 1000. Supponiamo, quindi, che, dopo aver pagato rate per un valore di 500, Tizio smetta di pagare. La banca, quindi, si impossesserà della casa e intenderà venderla per rientrare dei 500 mancanti. Ma se, in forza dell’attuale procedura, il tutto verrebbe gestito dal Giudice in seno a un Tribunale in modo da vendere l’immobile a un prezzo più che accettabile (supponiamo almeno a 800, di modo da ripagare la banca con i 500 che le spettano e fornendo al debitore i restanti 300, con una totale perdita per quest’ultimo di 200), adesso il tutto verrà gestito dalla sola banca, la quale, per rientrare più velocemente dello “scoperto” è probabile che decida di vendere direttamente a 500, non curandosi del vero valore del bene e aumentando, in questo modo, la perdita del debitore a 500.

Al quadro appena descritto è stato, tuttavia, proposto nei giorni scorsi un correttivo. Innanzitutto, si è proposto di aumentare il numero della rate non pagate da 7 a 18. Qui giocherà un ruolo fondamentale il tipo di rateazione prevista, essendo spesso le singole rate stabilite con cadenza mensile, ma, altrettanto sovente, con cadenza semestrale, potendosi in quest’ultimo caso allungare ulteriormente i tempi.

La seconda modifica vuole far sì che la normativa non si applichi ai contratti già in essere e che la clausola sulla possibilità di cedere la casa alla banca per estinguere il debito dev’essere facoltativa e la banca non può obbligare il cittadino a sottoscriverla”. I correttivi escludono chiaramente la possibilità che la clausola-pignoramento possa essere applicata ai mutui già sottoscritti anche in caso di passaggio ad un’altra banca.

Infine, si è precisato anche che “la banca può trattenere dopo la vendita della casa solo quanto ancora dovuto ed è obbligata a restituire al consumatore l’eventuale eccedenza” e che “il trasferimento del bene immobile alla banca, a seguito dell’inadempimento, comporta l’estinzione del debito anche se il valore dell’immobile è inferiore a quello del debito residuo”.
Circa quest’ultima precisazione si rende necessaria una riflessione: come detto sopra, considerato che sarà la banca stessa a gestire la vendita, sarà molto complesso che si verifichino le due ipotesi appena previste. La prima, perché fra l’alternativa di vendere un bene al suo prezzo di mercato col rischio di attendere anni e quella di venderlo sottoprezzo per rientrare subito dell’esposizione, la banca sceglierà senz’altro questa seconda ipotesi; la seconda, perché, per tornare all’esempio fatto prima, sarà difficile, se il bene di un valore è 1000, che questo venga venduto a una cifra addirittura inferiore a 500, prezzo già di per sé estremamente conveniente per un eventuale compratore.

Considerazione conclusiva.

La normativa proposta, se da una parte tende a “bastonare” i cattivi pagatori e a tutelare (oltre che le banche) la celerità del rito civile, dall’altra riduce eccessivamente le tutele poste a presidio del debitore.
Infatti, non pare ammissibile destinare la gestione della vendita alla banca, estromettendo dalle operazioni il giudice, soggetto terzo e imparziale, il solo che offrirebbe garanzie di corretta soddisfazione sia dell’istituto di credito che del pagatore.
Il codice civile prevede da sempre il divieto di patto commissorio, cioè quel patto fra creditore e debitore con cui si stabilisce che, in mancanza del pagamento di un debito nel termine fissato, la proprietà della cosa posta a garanzia dell’adempimento passi direttamente al creditore. Lo scopo è proprio evitare che si possano creare le situazioni di abuso descritte con l’esempio di cui sopra.
L’eliminazione da parte della riforma in esame di tale norma pone seri dubbi sulla bontà e la legittimità della riforma stessa.

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