Sezioni Unite, contratto di locazione. Omessa o tardiva registrazione e previsione di un canone maggiore in un diverso accordo.

La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili ne comporta nullità; essa, ove da sola sussistente, consente la produzione degli effetti del contratto con decorrenza ex tunc (cioè retroattivamente, decorrendo dalla data del contratto stesso), nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente. E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; detta nullità “vitiatur sed non vitiat”, con la conseguenza che solo il patto risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

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Locazione e inversione dell’onere della prova. Un caso singolare.

Tizio e Caio sottoscrivevano un contratto di locazione a uso abitativo tramite il quale Tizio si impegnava a far godere a Caio del suo immobile sito in Roma. Nel contratto, interamente compilato da Tizio, vi erano state apposte, fra le altre, due clausole: una secondo cui le spese di riparazione per ogni qualsiasi malfunzionamento dei beni concessi (fra cui frigo, caldaia, forno ecc.) avrebbero dovuto essere pagate dal locatario Caio; l’altra secondo cui, in caso di giudizio iniziato da Tizio contro Caio, l’onere della prova sarebbe stato invertito, con la conseguenza che Tizio avrebbe avuto di per sé ragione anche senza provare quanto affermato nella citazione, salvo prova contraria fornita da Caio. Caio leggeva le clausole, le apprendeva e, quindi, firmava il contratto.

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